Introduction au dispositif de réinvestissement
Le cadre fiscal offert par l’article 150-0 B ter du Code général des impôts, plus communément appelé « apport-cession » ou « dispositif de remploi », est de plus en plus prisé par les dirigeants d’entreprises dans le domaine des projets immobiliers. Malgré sa complexité et les strictes exigences qu’il impose, ce dispositif attire un nombre croissant de chefs d’entreprise, motivés par les opportunités actuelles du marché immobilier.
Lorsqu’un dirigeant envisage de céder les parts de son entreprise, il se trouve face à deux options principales. La première est de procéder à une cession directe, ce qui entraîne une imposition immédiate à hauteur de 30% via le prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé « Flat Tax ». La seconde option consiste à reporter l’imposition de la plus-value en transférant les parts à une société holding, soit déjà existante, soit créée pour l’occasion. Cette opération, connue sous le nom d’« apport-cession », consiste à céder les parts peu après leur transfert à la holding.
Ce processus permet initialement de reporter l’imposition sur la plus-value des parts. Cependant, ce report prend fin lors de la cession des parts. Néanmoins, l’imposition peut continuer à être différée si 60% des fonds obtenus de la cession sont réinvestis dans les deux années suivantes dans une activité économique, telle que l’investissement dans des PME ou la reprise d’entreprises.
La place de l’immobilier dans ce dispositif
L’objectif du dispositif est clairement de soutenir le développement économique. Toutefois, l’immobilier, souvent vu comme un investissement patrimonial plutôt que commercial, n’est pas toujours considéré comme éligible par le législateur et les autorités fiscales. Malgré cela, certaines opérations immobilières peuvent se qualifier, à condition qu’elles soient effectuées dans un cadre bien défini. Les opérations de marchand de biens ou les projets de rénovation significative (dits « Value-Add »), qui impliquent un engagement à court terme, peuvent ainsi être éligibles, à condition qu’elles soient ou deviennent des activités habituelles pour l’investisseur.
Des conditions de marché propices pour les nouveaux acteurs
Le marché immobilier, bien que stagnant et affecté par une augmentation rapide des taux d’intérêt, bénéficie de l’arrivée de nouveaux investisseurs munis de capitaux importants et désireux de s’implanter rapidement. Ces acteurs ont revitalisé le marché, intensifié la compétition et remporté de nombreux marchés. En particulier, le marché immobilier parisien attire ces nouveaux venus, qui trouvent dans la correction des prix observée ces dernières années des opportunités de valorisation attrayantes pour les opérations éligibles au dispositif. Ces opportunités ne semblent pas menacées à court terme, ni par les législateurs ni par les tendances du marché, promettant ainsi de belles perspectives pour l’avenir.
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